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L'opération d'inventaire des lotissements d'Orléans (1800-1970)

Dossier IA45002958 réalisé en 2009

Fiche

Introduction : cadre et enjeux de l'étude

L'étude des lotissements situés sur le territoire de la commune d'Orléans a été financée par une bourse doctorale de la Région Centre correspondant aux trois années universitaires 2007-2010. La convention signée par la Région Centre et l'Université François-Rabelais de Tours a porté sur une thèse de doctorat en Histoire de l'art effectuée sous la direction de M. Jean-Baptiste Minnaert et et soutenue le 29 septembre 2015 : "Les lotissements d’Orléans et la formation d’une périphérie urbaine (1875-1958). Processus d’extension, formes et règlements"1.

L'étude a été menée selon les principes et méthode de l'Inventaire général du patrimoine culturel2 et a bénéficié d'un encadrement méthodologique et de tous les moyens (informatiques, photographiques et cartographiques) de la direction de l'inventaire du patrimoine de la Région Centre.

Enjeux scientifiques

S’il s’agit notamment de mesurer la contribution des lotissements au développement urbain orléanais, l’étude vise à s’interroger plus globalement sur les pratiques de planification urbaine, d’aménagement de voirie et de production du bâti, entre la fin du XIXe siècle et l’après-guerre. Chercher à établir les liens entre le développement urbain et les lotissements supposait en effet que l’on questionne et que l’on renseigne les différentes échelles de planification. La question de l’élaboration des plans d’extension apparaît ici essentielle, non seulement dans les pratiques et les savoirs qu’ils mettent en oeuvre, mais également dans les liens opérationnels qu’ils peuvent entretenir avec les lotissements. Ainsi, quels liens peut-on mettre en évidence entre l’aménagement du quartier Dunois et le développement des lotissements à la fin du XIXe siècle ? En outre, dans quelle mesure les plans d’urbanisme ont-ils été appliqués ou mis en oeuvre dans la construction des lotissements, en l’occurrence, pour l’entre-deux-guerres, le PAEE (Plan d’aménagement, d’embellissement et d’extension) et, pour l’après-guerre, le PRA (Plan de reconstruction et d’aménagement105) ?Le contexte législatif et réglementaire, évoqué plus haut dans ses grandes lignes, occupe par ailleurs une place déterminante dans cette étude. Comme le souligne Annie Fourcaut3, les lotissements apparaissant comme le front pionnier de la croissance urbaine, il est donc décisif de comprendre les rythmes et les modalités morphologiques selon lesquels ils ont été élaborés, ainsi que les formes juridiques et réglementaires de leur intégration à la ville.

Considérés par plusieurs auteurs (tels que Pierre Pinon4) comme le principal mode de croissance des villes, les lotissements apparaissaient comme une entrée pertinente pour comprendre les formes de l'extension de la commune d'Orléans. Il s'agissait d'une part d'étudier dans quelle mesure les lotissements avaient façonné le territoire, en particulier déterminer leur rôle dans l'extension de la ville, et d'autre part, de mieux connaître les formes urbaines qu'ils avaient générées. Le travail mené souhaitait de cette manière contribuer à la connaissance de l'histoire urbaine de la ville d'Orléans qui, en dehors de quelques études locales, transversales ou thématiques, traitant des 19e et 20e siècles, restait encore largement méconnue dans son ensemble.

Les objectifs principaux de l'étude étaient les suivants :

- Étudier la morphologie des lotissements et leur place dans l'espace urbain ;

- Appréhender les lotissements dans le temps afin non seulement d'aborder les modi operandi sur près d'un siècle (inerties, rémanences, transformations) mais aussi relever et décrire les différences entre les intentions (le projet) et la réalité du terrain ;

- Étudier les prescriptions applicables aux lotissements contenues dans les cahiers des charges et les règlements d'urbanisme ;

- Déterminer les rôles et les stratégies des acteurs : lotisseurs ou promoteurs (entrepreneurs, architectes, particuliers, etc.) et pouvoirs publics.

Cadre géographique et chronologique de l'étude

Plan de la ville d'Orléans, 1898 (collection particulière).Plan de la ville d'Orléans, 1898 (collection particulière).- Géographie : le territoire de la ville d'Orléans, hors quartier de La Source, a été découpé en sept grandes zones d'enquête : secteurs Intra-muros, Madeleine, Bannier, Gare/Saint-Vincent, Argonne, Bourgogne/Saint-Marc et sud Loire. Ces zones ont été établies, comme pour l'inventaire de la ville de Rennes5 ou dans le cadre du projet d'inventaire de la ville de Paris, "d'après différents marqueurs des phases de l'urbanisation"6 que constituent ici les principaux réseaux de communication et la Loire : les boulevards (mails), les rues de faubourgs et les voies ferrées.

- Chronologie : la période envisagée (1800-1970) lors du dépôt du sujet de thèse a finalement été ramenée à près d'un siècle d'étude : de l'extension urbaine au-delà des faubourgs (1880) à la rénovation du cadastre actuel en 1969.

Méthode

Dans la lignée des études d'inventaire consacrées à Montpellier7, Rennes8 ou Riom9, la ville est abordée, non comme une somme d'éléments juxtaposés, mais comme un artefact collectif. Ce n'est donc pas la valeur particulière de l'édifice qui prime mais le jeu de relations que les différents édifices, en tant que parties constituantes des opérations d'urbanisme, entretiennent entre eux, avec d'autres objets et avec les espaces libres. Ce postulat justifie le recours aux différentes échelles d'analyse que sont la ville, les quartiers, les lotissements, les édifices.

Cependant, en raison du caractère thématique de l'étude, seules certaines échelles d'analyse et opérations d'urbanisme ont été retenues. Le quartier Dunois a fait l'objet d'un dossier en raison de son caractère structurant. S'agissant des lotissements, indénombrables, l'exhaustivité ne pouvait être atteinte. La définition du terme posait également de nombreux questionnements : elle est donc explicitée en introduction du dossier d’œuvre portant sur "Les lotissements d'Orléans 1880-1970".

I. Les sources des lotissements

Dans un premier temps, seuls les lotissements repérés ont été documentés. Dans un second temps, une opération de repérage/sélection a présidé au choix des ensembles étudiés afin de permettre d'illustrer les types architecturaux mis en évidence.

Pour pouvoir répondre aux objectifs fixés, cette étude a combiné plusieurs modes de repérage, conditionnés par les traces que l'opération de lotissement a pu laisser sur le terrain et dans les archives. Le matériau était donc celui d'un territoire au moment de l'enquête de terrain.

L'objet même de l'étude a nécessité un recours conséquent aux sources d'archives municipales et départementales et aux documents cadastraux. Les principaux documents utilisés ont été consultés aux Archives municipales et communautaires d'Orléans (AMC Orléans) et aux archives départementales du Loiret (AD Loiret) :

  • Les dossiers de voirie (série O, AMC Orléans)
  • Les dossiers d'autorisation de lotissement ou de morcellement conservés à partir de 1924 (AMC Orléans et AD Loiret)
  • Les projets communaux : quartiers, lotissements, équipements publics, aménagements urbains (AMC Orléans)
  • Les délibérations du conseil municipal d'Orléans (AMC Orléans)
  • Les plans et registres cadastraux (AMC Orléans)
  • Le casier sanitaire (ancêtre du permis de construire) et les fiches auxiliaires cadastrales (AMC Orléans)

Enfin, d’autres sources ont été exploitées de façon ponctuelle : les archives notariées, même si elles étaient délicates à utiliser en raison des destructions de fonds d'archives et de l'absence d'instruments de recherche, la presse et les archives privées.

Alors que la loi du 19 juillet 1924 imposant aux lotisseurs le dépôt d'un projet d'aménagement a permis de constituer une source continue pour mener l'enquête, la rareté du terme "lotissement" avant le 20e siècle dans les sources d'archives imposait de rechercher ailleurs ces aménagements urbains.

Plan de la ville d'Orléans, établi entre 1856 et 1869 (BM Orléans).Plan de la ville d'Orléans, établi entre 1856 et 1869 (BM Orléans).Divers documents, conservés aux archives municipales et communautaires d'Orléans et aux archives départementales du Loiret, ont ainsi été convoqués et combinés afin d'identifier les opérations. Les plans de la commune d'Orléans, disponibles pour la période comprise entre 1823 et 1969, ont dans un premier temps été analysés afin de dresser une esquisse générale de l'évolution morphologique de la ville, en se concentrant en particulier sur les nouvelles rues, les équipements urbains et les établissements industriels. Les dossiers de voirie (série O, AMC Orléans), qui conservent les dossiers d'ouverture et d'alignement de rue, sont venus préciser l'origine privée ou publique des voies nouvelles. Classés par nom de rue, ces dossiers contiennent des plans (rarement des plans de lotissement), des délibérations du conseil municipal, des rapports de la commission des travaux de la ville ou encore des arrêtés de classement de voies. Ils nous ont également renseigné sur les acteurs et les négociations entre les lotisseurs et la municipalité au sujet de l'ouverture des rues. À ces dossiers s'ajoutent la sous-série 1 O aux Archives municipales et communautaires d'Orléans (dossier 72) qui dresse une liste des pétitions exceptionnelles. Seules deux d'entre elles concernent des autorisations d'ouverture de voies privées : la cité René-Depallier, et l'impasse de la Ruche en 1904. D'autres dossiers de la série O sont spécifiques aux lotissements communaux.

En outre, les délibérations du conseil municipal ont été systématiquement consultées de 1870 à 1924 puis ponctuellement jusqu'en 1960, en y repérant en particulier les débats portant sur l'ouverture et le classement de voies nouvelles ouvertes par des particuliers. En revanche, les archives notariales restaient inexploitables pour notre étude. En effet, nous avions rarement connaissance des noms des notaires, ce qui était la condition préalable à toute recherche. Les seules études notariales dont nous connaissions le nom avaient disparu des fonds suite aux destructions durant les bombardements de 1940 ou étaient difficilement accessibles (archives privées).

	 Plan de la commune, cadastre napoléonien, 1823 (Archives municipales d'Orléans, 1 Fi 56). Plan de la commune, cadastre napoléonien, 1823 (Archives municipales d'Orléans, 1 Fi 56). La majorité des plans de lotissements postérieurs à 1924 sont conservés dans les archives alors qu'on ne comptabilise que six projets de lotissements privés et cinq projets de lotissements communaux pour la période 1880-1920. Ainsi, lorsque les plans ont fait défaut, le cadastre napoléonien, en particulier l'exemplaire numérisé conservé aux archives municipales et communautaires d'Orléans, a constitué une source de premier ordre. À défaut de pouvoir dresser un nouveau plan cadastral (la loi l'a autorisé en 1850 mais les élus locaux ne l'ont pas réalisé), les agents municipaux ont opéré plusieurs mises à jour sur le plan de 1823 en y reportant les rues créées et, dans certains cas, le nouveau parcellaire induit par la création d'un lotissement privé ou public. Cette documentation graphique du cadastre est complétée par une documentation littérale : les états de sections, les matrices des propriétés foncières, les matrices des propriétés bâties ou non bâties. Les informations de ces registres classés par contribuable avec un système de renvoi entre les registres se sont révélées difficiles à exploiter pour étudier les divisions parcellaires. Ces dernières ont donc été abordées à partir de deux documents intitulés état parcellaire et registres de division conservés aux archives municipales et communautaires d'Orléans (série 1 G). L'état parcellaire (1823-1969), classé par sections (8 registres au total pour 13 sections), puis par numéro de parcelle, indique la superficie, le nom des propriétaires successifs et, le cas échéant, les divisions de cette parcelle, associé aux superficies et à une date (avec une période de latence d'un ou deux ans par rapport à la transaction). En cas de nombreuses subdivisions, et notamment pour les parcelles de grandes superficies, les transformations sont reportées dans un registre de division. Ces documents nous ont permis de retracer les acquisitions successives effectuées par un propriétaire, de définir le périmètre du lotissement et d'en suivre les ventes. En l'absence de toute documentation écrite (plan, délibération), cette méthode a donc favorisé la reconnaissance de nombreux aménagements ordinaires, difficiles à isoler dans le paysage urbain, qui ont complètement échappé aux autorités communales, en particulier certains lotissements réalisés le long de voies existantes ou d'autres desservis par une voie privée. Dans certains cas cependant, si le lotissement était avéré, l'identification des limites franches de la propriété originelle est apparu impossible en raison d'une documentation parfois illisible (plan cadastral effacé, multiples ratures sur les registres).

À compter de la loi du 19 juillet 1924, les dossiers d'approbation de lotissements conservés aux archives municipales et communautaires d'Orléans et aux archives départementales, qui comportent un plan, un programme d'aménagement et un cahier des charges, ont constitué la principale source de repérage des lotissements. Le contenu de ces dossiers reste toutefois assez disparate en raison des difficultés d'interprétation de la loi. Pour la période 1924-1940, les archives municipales et communautaires d'Orléans conservent dans les dossiers 2513 et 2515 de la série O, 17 projets de lotissements ou de morcellements, dont six ont été autorisés par le Préfet, auxquels s'ajoutent deux projets approuvés et conservés aux archives départementales (dossiers 129 W 23344 et 23345). Celles-ci conservent également pour la même période 65 demandes d'autorisation (dossiers 5 S 122, 5 S 123, 5 S 124 et 6 O 234-4). Les divisions projetées, de deux à neuf lots situés en bordure de voies existantes déjà équipées, n'étaient à cette période soumises à aucune autorisation préfectorale (circulaire Chautemps). Elles ont ainsi été autorisées par le Préfet sans l'accomplissement des formalités prévues par la loi de 1924. Deux opérations ont été sélectionnées pour cette période afin d'illustrer ce phénomène : le lotissement Girard et le lotissement Boulage.

L'abrogation de la circulaire Chautemps en 1938 et surtout la loi du 15 juin 1943 ayant renforcé le contrôle administratif, toutes les divisions parcellaires, y compris celles effectuées en bordure de voies équipées, furent désormais encadrées par la loi. Toutes ces divisions n'étaient cependant pas assujetties aux mêmes obligations. Ainsi, afin de mesurer leur ampleur après la Seconde Guerre mondiale, un sondage a été effectué aux archives municipales et communautaires d'Orléans qui possèdent, à partir de 1954, une série continue concernant les morcellements (certains dossiers ont toutefois disparu). 45 demandes pour des divisions de deux à six lots ont été effectuées en 1954 et 70 en 1955. Comme pour les morcellements de l'entre-deux-guerres, le Préfet a autorisé la réalisation de ces opérations sans l'accomplissement, au préalable, des formalités prévues par la loi d'urbanisme du 15 juin 1943 - titre VII - lotissements. Ces morcellements réalisés en bordure de voies déjà équipées ne demandaient en effet aucun aménagement particulier nécessitant l'élaboration d'un programme. Cependant, l'imprécision du contenu de ces dossiers (absence du plan, du programme, du cahier des charges ou localisation de l'opération imprécise) et surtout l'éclatement de ces opérations dans la ville rendaient peu exploitable cette documentation. Pour cette raison, nous avons limité l'étude des lotissements de cette période (1940-1970) aux opérations approuvées qui comportaient une ou plusieurs voies nouvelles.

II. Les lotissements : une procédure, des processus

Dans le cadre de cette étude, le "lotissement" est entendu comme l'opération et le résultat de l'opération consistant à diviser un terrain d'un seul tenant en trois lots minimum destinés à la construction d'édifices, généralement d'habitation. Sont ainsi exclus de notre champ d'étude les lotissements-jardins (familiaux ou ouvriers) et les lotissements destinés exclusivement à la construction d'établissements industriels ou commerciaux (bien qu'ils n'aient pas été rencontrés au cours de la période étudiée). La définition retenue pose cependant divers problèmes terminologiques et méthodologiques qui nous invitent à préciser les choix effectués. En effet, l'opération de lotissement, autrement dit l'action de lotir, relève de processus extrêmement variés et d'intentions multiples. Le vocable peut être ainsi accompagné de préfixes ou suivis de locutions qui permettent d'illustrer différents modes de conception des aménagements, dont rend compte notamment le vocabulaire de l'Espace urbain10 : sous-lotissement (division d'une parcelle issue d'un lotissement), lotissement à passages, d'accompagnement ou de comblement, etc. Certains aménagements urbains peuvent relever de cette procédure mais sans en retenir le vocable, par exemple certaines cités ou certains quartiers. En nous attachant d'abord à décrire les formes de l'extension urbaine à travers les opérations de lotissements, nous avons été amenés à exclure certains aménagements urbains qui sont accompagnés de lotissements mais dont le projet initial relève d'une autre intention. Tel est le cas de la percée (par exemple, la rue de la République à Orléans), définie comme une "voie nouvelle établie dans un tissu constitué, accompagnée généralement du remembrement ou du lotissement du parcellaire recoupé, en vue de la construction de bâtiments nouveaux"11, où le découpage parcellaire et la vente des lots ne sont que la conséquence de la création de la rue.

Le lotissement, tel que nous le comprenons, relève d'un processus inverse avant tout guidé par la rentabilité. Or, comme le remarque justement Pierre Pinon à propos des travaux haussmanniens, la percée est une opération qui, du fait du coût des expropriations nécessaires à l'ouverture de la rue, apparaît peu rentable et où "le terrain à construire peut avoir une surface inférieure ou à peine supérieure à la voie de desserte, contrairement à tous les autres lotissements avant, pendant et après le Second Empire"12. Il en est de même du quartier Châtelet à Orléans qui constitue un autre aménagement urbain réalisé en tissu urbain constitué, où la construction des halles s'accompagne du "re-lotissement" des abords (les immeubles bâtis autour des halles étaient destinés à constituer un écrin architectural). Il s'agit donc dans les deux cas d'une opération de substitution qui fait en quelque sorte table rase du passé (la ville se reconstruit sur elle-même).

Au contraire, dans tout lotissement périphérique, réalisé sur des terrains le plus souvent soustraits à l'activité agricole, la rue n'est ouverte que si la desserte des lots le nécessite. La complexité des processus de formation de l'espace urbain nous a également incités à une certaine prudence quant à la qualification d'un ensemble d'édifices sous la dénomination "lotissement". Tout lotissement constituant une procédure, réglementée ou non, doit donc être identifié au préalable. Tel phénomène de régularité, de continuité spatiale ou d'homogénéité architecturale doit être décomposé afin de vérifier ou non l'existence d'un ou de plusieurs lotissements. Dans le cas contraire, d'autres outils forgés par l'histoire de l'art ont montré leur pertinence. Plan général des rues à ouvrir reportées sur le plan de la commune d'Orléans de 1877, vers 1879. (Archives municipales et communautaires d'Orléans, série O, dossier 6).Plan général des rues à ouvrir reportées sur le plan de la commune d'Orléans de 1877, vers 1879. (Archives municipales et communautaires d'Orléans, série O, dossier 6).L'ensemble urbain, défini comme "le résultat du jeu des relations de complémentarité qui s'établissent entre plusieurs oeuvres ou ouvrages rassemblés dans un même lieu ou reliés par un même tracé"13 constitue de ce point de vue un outil approprié pour qualifier les ensembles d'édifices ne relevant pas de la procédure de lotissement ou dont l'appartenance n'a pu être vérifiée. Les difficultés posées par la reconnaissance de l'objet lotissement, en l'absence d'une documentation précise et principalement pour les périodes antérieures à 1924, nous ont donc aussi amenés à restreindre le champ de cette étude : elle se focalise ainsi moins sur les lotissements linéaires réalisés le long de voies existantes que sur les lotissements comportant l'ouverture d'une ou plusieurs voies nouvelles, privées ou publiques.

Le lotissement Chevallier-Escot : vue des façades sur rue.Le lotissement Chevallier-Escot : vue des façades sur rue.L'étude de chaque opération implique également la définition d'un périmètre d'analyse, c'est-à-dire le foncier mobilisé à la création du lotissement, dont l'identification justifie le recours à des sources d'archives multiples souvent longues à exploiter. L'identification des processus à l'oeuvre dans la constitution des formes urbaines nous a par ailleurs amenés à nous interroger sur le sens des catégories de lotissement, en particulier sur celle de "lotissement concerté". En tant qu'aménagement planifié, il est soumis à un certain degré de définition de l'espace, c'est-à-dire un certain "niveau de précision donné aux éléments spatiaux du programme d'aménagement d'un projet d'urbanisme à l'amont de leur réalisation (localisation, implantation, enveloppe, éléments d'architecture)"14. La notion de lotissement, telle qu'elle est définie dans le Thesaurus de l'architecture, appelle donc quelques précisions. Le lotissement constitue un "découpage parcellaire régulier opéré en vue de la construction de plusieurs édifices, généralement d'habitation" tandis que dans le lotissement concerté, le découpage parcellaire est "soumis à des contraintes architecturales ou de plan-masse communes"15. La signification du lotissement concerté est précisée par Bernard Gauthiez : "lotissement accompagné de servitudes architecturales et de plans de masse autres que les règlements d'urbanisme communs pour le quartier, ou de la construction de la façade antérieure des bâtiments sur les lots selon un ordonnancement commun"16. Le lotissement concerté introduit ainsi un degré de définition de l'espace plus important que le simple lotissement. Notons que, d'après le Thesaurus de l'architecture, le lotissement concerté est l'équivalent français des termes anglais "planned unit developpments" et "housing estate". Ce dernier terme est défini comme un quartier résidentiel planifié selon une unité ("a residential district planned as a unit", selon le National Monument record Monument Type Thesaurus) et plus précisément comme un ensemble planifié d'habitations présentant un haut degré d'homogénéité physique et souvent sociale, réalisé sur une courte période par un maître d'ouvrage unique (Lexique multilingue et multimédia sur l'urbanisme, l'habitat, l'aménagement).

Dès lors, nous avons utilisé le terme "lotissement concerté" pour qualifier les opérations qui possèdent un très haut degré de planification, selon le sens proposé initialement par Françoise Hamon, à savoir "les opérations de construction en un seul chantier, et selon un projet unique, de plusieurs éléments d'habitations individuelles"17. Les catégories cité jardin et cité ouvrière en constituent des exemples particuliers, de même que les opérations immobilières menées par des entrepreneurs ou des architectes. Entre le simple découpage parcellaire exempt de tout règlement et l'unité de conception d'un ensemble d'habitations, il existe de nombreux aménagements plus ou moins planifiés. En conséquence, le terme "lotissement concerté" restant peu adapté pour qualifier des lotissements soumis à certaines prescriptions, architecturales et urbaines, incluses dans un cahier des charges ou un plan-masse, nous avons ainsi introduit une catégorie intermédiaire, celle du "lotissement réglementé" qui, tout en faisant explicitement référence à des règlements, doit permettre de souligner les multiples niveaux de planification des aménagements urbains. En tant qu'outils de mise en forme urbaine, ces règlements incorporés dans les projets, qu'ils soient documentés ou non (ils ont dans ce cas simplement été repérés durant l'enquête), font l'objet d'un traitement au sein de l'étude. De cette manière, on s'est attaché à décrire ceux qui contribuent à modeler le paysage urbain et participent à son homogénéisation, parmi lesquels la clôture, l'exclusion d'activités (tels que les commerces et industries) ou de catégories d'édifices (hangar, remise, construction provisoire), l'implantation des bâtiments et la définition de gabarits, le règlement sur les matériaux. Ces règlements de droit privé sont à mettre en relation avec les règlements municipaux (1890, 1925, 1949) de plus en plus prescriptifs. L'ensemble forme ainsi, en particulier à partir de 1924, un socle pour l'analyse du paysage urbain.

III. Les lotissements : des formes, des catégories d'analyse

"Parler d'une ville, c'est d'abord évoquer ses paysages (...) Mais dès qu'une compréhension précise des éléments s'impose c'est de la forme urbaine qu'il s'agit (...) L'expression évoque l'aménagement, l'urbanisme, quelque chose de voulu par les hommes. Mais la forme urbaine dépasse les volontés des hommes, mêmes celles des créateurs de villes. C'est d'abord une construction progressive, complexe de tracés, de rues, de façades, de monuments, un tissu vivant."18. Étudier la ville concrète, c'est à dire physique, c'est ainsi aborder la question de la forme urbaine, dans son processus de constitution d'une part, en tant que réalité matérielle perçue au moment de l'enquête d'autre part, et donc de chercher à la décrire.

Nous avons d'abord cherché à montrer l'insertion du lotissement dans le tissu existant et donc son degré de participation à la structuration du réseau, en fonction de son échelle et des voies ouvertes. Quatre types morphologiques ont donc été ainsi distingués, en s'inspirant de l'inventaire topographique de Rennes19. Le lotissement peut être simplement réalisé en bordure d'une voie préexistante (type linéaire) ou participer à son maillage (types traversant ou structurant). Mais il peut être aussi en rupture avec le réseau existant et ainsi limiter la voie de desserte à la seule fonction résidentielle (type enclavé).

Le lotissement Daudier : vue de la rue du Commandant-Arago, exemple d'axiation.Le lotissement Daudier : vue de la rue du Commandant-Arago, exemple d'axiation.Il fallait également identifier les facteurs explicatifs de l'emplacement et de l'orientation des voies ouvertes : l'orientation d'une rue peut avoir été déterminée par une voie déjà existante qu'elle prolonge ou un édifice structurant qu'elle met en perspective. On parlera ainsi d'axiation "lorsque l'axe de l'un des objets en présence (église, rue, porte, etc.) génère l'alignement"20.

Au sein des lotissements orléanais, les voies peuvent être classées en plusieurs catégories selon leur tracé (rectiligne ou courbe, réseau parallèle ou orthogonal) et leur statut (privé ou public). Nous en avons distingué trois en fonction de leur rôle dans le tissu : la rue (classée dans le domaine public ; principale, secondaire ou ordinaire), l'impasse (voie généralement privée) et la ruelle ou la venelle. Les rues principales ou primaires, qui correspondent ici à la rue de faubourg, au boulevard ou à l'avenue, ont en commun de jouer un rôle de circulation à l'échelle de la commune ou de l'agglomération. La rue de faubourg est une voie formant l'épine dorsale d'un faubourg ("partie d'une agglomération située hors de l'enceinte d'une ville, et par extension d'un boulevard ou d'un octroi"21). Le boulevard est une "voirie de niveau primaire, généralement plantée d'arbres, établie en théorie de façon tangente au centre d'une agglomération, à l'emplacement d'une ancienne enceinte, d'un octroi, etc."22. Enfin, l'avenue est une "voie de niveau primaire, généralement plantée d'arbres, et disposée en théorie de façon radiale par rapport au centre d'une agglomération"23. Ce niveau primaire n'a pas été recensé au sein des lotissements étudiés mais certains y sont établis en bordure. Les rues secondaires, qui mesurent de 10 à 14 m jouent un rôle au sein d'un quartier en reliant des points principaux. Les rues ordinaires, toujours classées dans la voirie publique, mesurent de 6 à 8 m de largeur et constituent des voies résidentielles, jouant un rôle de desserte locale.

Les impasses sont des voies généralement privées dont l'usage est exclusivement réservé aux propriétaires riverains (contrairement aux rues ordinaires que l'on peut traverser). Enfin, les venelles ou les ruelles sont des voies inférieures à 6 m de largeur et participent, comme l'indique Rémy Allain, de la "ville pédestre"24. Dans certains lotissements, les rues sont associées à des places de natures variables. À l'instar de l'inventaire de la ville de Rennes, nous avons conservé les catégories définies dans le Vocabulaire de l'architecture25 : la place-parvis (place formant un dégagement devant un édifice, non recensé), la place-carrefour (place dont la surface n'est pas limitée à l'intersection de la largeur des voies), le square (place comprenant un jardin central). Par ailleurs, il s'agissait de décrire l'implantation du bâti dans la rue et de mesurer les formes d'irrégularité ou de régularité du paysage bâti. Les constructions sont dites continues lorsque les bâtiments se soudent à leurs voisins le long de l'alignement26 ou discontinues lorsque les bâtiments situés le long de l'alignement ménagent entre eux des vides séparatifs plus ou moins larges27. Ces constructions continues ou discontinues peuvent être également situées en retrait. L'implantation est dite mixte lorsqu'elle combine ces divers positionnements et éclatée en cas d'absence de régularité28. Du point de vue du paysage urbain, il s'agissait d'analyser les formes visibles depuis la rue afin de dégager les éléments qui font système au sein des lotissements orléanais, ainsi de chercher à décrire les espaces libres (rues, places, jardins) et de tenter de saisir les relations qu'ils entretiennent avec les édifices. Afin de décrire ce rapport public-privé, entendu comme "la façon dont l'espace public et l'espace privé sont disposés l'un par rapport à l'autre, et [la] traduction architecturale et urbanistique de cette disposition"29, les éléments qui composent les espaces intermédiaires entre la chaussée et le plan de la façade ont été relevés : trottoirs, mobiliers urbains, plantations, clôtures (haies, grillages, claires-voies, murets, murs), jardins, bâtiments annexes. L'ensemble de ces éléments participent à la matérialisation de l'espace public, de même que certains éléments de la façade : les emmarchements, les décrottoirs à botte, les balcons, les loggias, les bow-windows, les porches. Les relations qu'entretiennent les édifices entre eux peuvent également être précisées de manière à souligner les éléments architecturaux et architectoniques qui concourent à la constitution d'un ensemble homogène.

Maison du lotissement Lefaucheux, 25 rue Serenne : décor en mosaïque.Maison du lotissement Lefaucheux, 25 rue Serenne : décor en mosaïque.La continuité spatiale peut s'appuyer sur la répétition de modules de façade identique, la construction groupée d'édifices, des alignements (baies, bandeaux, lignes de corniche ou de faîte, etc.), l'horizontalité ou la verticalité, la symétrie, etc. Nous avons enfin cherché à mesurer la composition végétale des lotissements, qu'elle soit spontanée ou incorporée au projet, privée ou publique. Elle se compose d'éléments qui peuvent toujours être visuellement appréhendés depuis la rue : les haies, les plantations d'alignement (une ou plusieurs rangées d'arbres formant un écran végétal), les parterres (massifs de plantation à caractère ornementaux), les places arborées, les squares, les jardins de devant (jardin séparant un corps de bâtiment à l'alignement, généralement d'agrément).

Conclusion : restitution et organisation des dossiers

Conformément à la convention de partenariat scientifique et technique, les travaux ont été assemblés selon les formats informatiques des données de l'inventaire général du patrimoine culturel : les dossiers électroniques, accessibles sur la plateforme régionale de diffusion, seront également versés dans les bases de données du Ministère de la Culture et de la Communication (sur la Plateforme ouverte du patrimoine, POP).

Le dossier électronique est organisé hiérarchiquement : le principe d'emboitement (les échelles d'analyse) souligné plus haut prend alors une dimension concrète dans l'architecture du dossier d'inventaire à travers les liens créés entre les dossiers.

Sommaire des dossiers

  • L'opération d'inventaire des lotissements d'Orléans (1800-1970) : il s'agit du présent dossier. il détaille les sources utilisées, la méthode et les problématiques liées à l'objet de l'étude.
  • Les lotissements d'Orléans (1880-1970) : ce dossier de synthèse, tout en replaçant le contexte historique de création des lotissements d'Orléans, donne également des éléments d'analyse architecturale de ces objets.
    • les dossiers individuels sur les 71 lotissements étudiés, dont 22 d'entre eux sont situés dans le quartier Dunois qui fait également l'objet d'un dossier individuel,
      • 165 dossiers individuels sur des immeubles, maisons ou encore hôtels particuliers situés dans ces lotissements. Un dossier mobilier a également été créé sur une porte.
    • le dossier de synthèse, dit collectif, sur les demeures des lotissements d'Orléans (immeubles, hôtels particuliers et maisons).
    • le dossier thématique sur les réalisations de la société de immobilière d'Orléans, société anonyme qui avait pour but de faciliter l'accession à la propriété.
1LAUNAY, Yann. "Les lotissements d'Orléans et la formation d'une périphérie urbaine (1875-1958). Processus d'extension, formes et règlements". 3 vol. Thèse de doctorat : Histoire de l'Art : Tours : 2015. 2FRANCE. Ministère de la Culture et de la Communication. Sous-direction de l’archéologie, de l’ethnologie, de l’inventaire et du système d’information. "Principes, méthode et conduite de l’inventaire général du patrimoine culturel". Dir. Hélène Verdier ; réd. Xavier de Massary et Georges Coste ; collab. Bruno Malinverno, Jean Davoigneau, Anne-Claire Viron-Rochet. 2e éd. Paris : Ministère de la culture et de la communication, 2007. (Documents et Méthodes, n°9). 3FOURCAUT, Annie. "Le lotissement : histoire d’un mot ou histoire d’une forme ?". "Villes en parallèle", n°14, juin 1989, p. 21-25. 4PINON, Pierre. "L'archéologie des lotissements : quelques exemples parisiens". In : "Paris, Formes urbaines et architectures". Paris : Éditions Recherches/IPRAUS, 1998, p. 15-28. 5BARBEDOR, Isabelle. "Rennes, mémoire et continuité d'une ville". Paris : Centre des monuments nationaux / Monum, Éd. du patrimoine, 2004. (Cahiers du patrimoine, n°69). 229 p. 6COHEN, Fannette et GUELTON, Mayalène. "Le projet d’inventaire architectural et urbain de Paris : genèse et perspectives". "Histoire de l’art", n°59, octobre 2006, p. 153-162. 7NOUGARET, Jean (dir.), GRANDJOUAN, Marie-Sylvie (collab.), DESCOSSY, Michel (phot.), LESUR, Frédéric (phot.) (et al.). "Montpellier monumental". Paris : Centre des monuments nationaux Monum, 2005. (Cahiers du patrimoine, n°68). 495 p. [2 volumes].8Barbedor, 2004.9RENAUD, Bénédicte, FRASSON-COCHET, Dominique (dir.), POTTE, Marie-Blanche (dir.), CHOPLAIN, Roger (phot.), MASTON, Roland (phot.), PERIN, Jean-Michel (phot.). "Riom, une ville à l'oeuvre : enquête sur un centre ancien, XIIIe-XXe siècle". Lyon : Lieux Dits, 2007. 191 p. (Cahiers du patrimoine ; 86).10FRANCE. Ministère de la Culture et de la Communication. Direction de l'Architecture et du Patrimoine. "Espace urbain : vocabulaire et morphologie". Réd. Bernard Gauthiez. Paris : Monum, éd. du patrimoine, 2003. (Principes d'analyse scientifique).11Ibid., p.70.12PINON, Pierre. "Atlas du Paris haussmannien, la ville en héritage du Second Empire à nos jours". Paris : Parigramme, 2002, p.85.13FRANCE. Ministère de la Culture et de la Communication. Direction de l'Architecture et du Patrimoine. "Système descriptif de l'architecture". Dir. Monique Chatenet et Hélène Verdier ; Réd. Jeannette Ivain, Xavier de Massary ; collab. Marie-Hélène Bénetière, Catherine Chaplain, Fabienne Chaudesaigues et al. Paris : Inventaire général, E.L.P., Editions du Patrimoine, 1999, p.33. (Documents et méthodes, n°5).14Gauthiez, 2003, p. 257.15Chatenet, Verdier, 1999, p.31.16Gauthiez, 2003, p. 80.17HAMON, Françoise. "Charentonneau à Maisons-Alfort (1897-1950) : un lotissement de longue durée". "Villes en parallèle". N° 14, Nanterre, Laboratoire de géographie urbaine, 1989, p.85.18ALLAIN, Rémy. "Morphologie urbaine : géographie, aménagement et architecture de la ville". Paris : Armand Colin, 2e éd., 2005, p.9. 19Barbedor, 2004.20GAUTHIEZ, Bernard, ZADORA-RIO, Élisabeth, GALINIÉ, Henri. "Village et ville au Moyen-âge, les dynamiques morphologiques". Tours : Presses universitaires François-Rabelais, Maison des sciences de l'homme "villes et territoires", 2003, p.482.21Chatenet, Verdier, 1999, p.31.22Ibid., p.33.23Ibid.24ALLAIN, 2005, p.151. 25FRANCE. Ministère de la Culture et de la Communication. Direction de l'Architecture et du Patrimoine. "Architecture : méthode et vocabulaire". Réd. Jean-Marie Pérouse de Montclos. Paris : Centre des monuments nationaux / Monum, Editions du patrimoine, 2000, p.392. (Principes d'analyse scientifique)26Gauthiez, 2003, p. 216.27Ibid., p.218.28Barbedor, 2004, p. 205.29Gauthiez, 2003, p.448.
Aires d'étudesCommune d'Orléans

Références documentaires

Documents d'archives
  • Archives municipales et communautaires d'Orléans. Série 1 G. Cadastre et Impôts directs. État parcellaire. 1823-1969.

  • Archives municipales et communautaires d'Orléans. GF 96. Extrait du registre des divisions n°4448 à 7000.1861-1885.

Documents figurés
  • Cadastre napoléonien. 1823. (Archives municipales et communautaires d'Orléans, 1 Fi 56).

Bibliographie
  • FRANCE. Ministère de la Culture et de la Communication. Direction de l'Architecture et du Patrimoine. Système descriptif de l'architecture. Dir. Monique Chatenet et Hélène Verdier ; Réd. Jeannette Ivain, Xavier de Massary ; collab. Marie-Hélène Bénetière, Catherine Chaplain, Fabienne Chaudesaigues et al. Paris : Inventaire général, E.L.P., Editions du Patrimoine, 1999. (Documents et méthodes, n°5).

  • FRANCE. Ministère de la Culture et de la Communication. Direction de l'Architecture et du Patrimoine. Espace urbain : vocabulaire et morphologie. Réd. Bernard Gauthiez. Paris : Monum, éd. du patrimoine, 2003. (Principes d'analyse scientifique)

  • FRANCE. Ministère de la Culture et de la Communication. Sous-direction de l’archéologie, de l’ethnologie, de l’inventaire et du système d’information. Principes, méthode et conduite de l’inventaire général du patrimoine culturel. Dir. Hélène Verdier ; réd. Xavier de Massary et Georges Coste ; collab. Bruno Malinverno, Jean Davoigneau, Anne-Claire Viron-Rochet. 2e éd. Paris : Ministère de la culture et de la communication, 2007. (Documents et Méthodes, n°9).

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  • ALLAIN, Rémy. Morphologie urbaine : géographie, aménagement et architecture de la ville. Paris : Armand Colin, 2e éd., 2005.

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Périodiques
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  • FOURCAUT, Annie. Les grands ensembles ont-ils été conçus comme des villes nouvelles ?. Histoire urbaine. [en ligne]. Mars 2006, n° 17, p. 7-25 [23.08.2016]. Accès Internet :

  • FOURCAUT, Annie. Le lotissement : histoire d’un mot ou histoire d’une forme ? Villes en parallèle, n°14, juin 1989, p. 21-25.

  • FREY, Jean-Pierre. Le lotissement : contenu et évolution du concept. in : La ville fragmentée : le lotissement d'hier et d'aujourd'hui. Villes en parallèle, n° 14, Nanterre, Laboratoire de géographie urbaine, 1989, p. 9-17.

  • HAMON, Françoise. Charentonneau à Maisons-Alfort (1897-1950) : un lotissement de longue durée. Villes en parallèle. N° 14, Nanterre, Laboratoire de géographie urbaine, 1989, p. 77-87.

  • LACAVE, Michel. Esquisse d'une histoire du droit des lotissements en France, in La ville fragmentée : le lotissement d'hier et d'aujourd'hui. Villes en parallèle, n° 14, Nanterre, Laboratoire de géographie urbaine, 1989, p. 26-45.

(c) Région Centre-Val de Loire, Inventaire général ; (c) Université de Tours - Launay Yann